Contrato de alquiler de habitación entre particulares (2026): qué debe incluir
Última actualización: 28/10/2026. Incluye cambios del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación por el Congreso a la fecha de actualización.
Alquilar una habitación parece sencillo hasta que surge el primer problema: quién paga la luz, si la pareja del inquilino puede quedarse a dormir o cuánto preaviso hay que dar para irse. Un buen contrato resuelve esas dudas antes de que aparezcan. Aquí tienes qué debe incluir, qué ha cambiado en octubre de 2026 y una lista de comprobación para firmarlo.
Aviso: este artículo es información general y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Cada caso puede tener particularidades (normativa autonómica, situación personal, cambios legislativos). Si tu situación es compleja o hay mucho dinero en juego, consulta con un abogado o gestor.
Qué normativa se aplica a una habitación
Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 incluye expresamente el alquiler de habitaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Importante: este real decreto-ley está pendiente de convalidación; el anterior (RDL 26/2026) fue derogado por el Congreso. Si no se convalida, estas reglas podrían dejar de aplicarse. Según la prensa, el plazo para convalidarlo vence el 13/11/2026 (EFE vía Infobae) y la votación en la Diputación Permanente no tenía fecha oficial a 20/10/2026. Revisaremos este artículo cuando haya votación.
Vivienda habitual o temporal: depende del inquilino
Según el análisis de la reforma publicado por la OCU, lo que decide el régimen no es la duración que se escriba, sino para qué necesita la habitación el inquilino:
| Situación del inquilino | Régimen (RDL 29/2026, pendiente de convalidación) | Consecuencias principales |
|---|---|---|
| La habitación es su residencia estable | Vivienda habitual | Duración mínima y prórrogas de la LAU; puede irse tras 6 meses avisando con 30 días |
| Mantiene su domicilio en otro lugar y se desplaza por estudios, trabajo o tratamiento médico | Vivienda temporal | Más de 31 días y, como regla general, máximo 12 meses; la causa debe constar y acreditarse |
Ser estudiante no convierte automáticamente el contrato en temporal: tiene que existir un desplazamiento real desde otro domicilio habitual.
Si el propietario vive en el piso
Que el propietario conviva con el inquilino no cambia la clasificación: sigue dependiendo de la necesidad del inquilino. Lo que sí conviene es detallar mucho más las normas de convivencia y las zonas de uso compartido.
Qué debe incluir el contrato
Partes e identificación de la habitación
Nombre, DNI/NIE y domicilio de ambas partes. Dirección completa de la vivienda, identificación inequívoca de la habitación (por ejemplo, “habitación exterior con baño, la segunda a la derecha”) y referencia catastral de la vivienda.
Zonas comunes y mobiliario
Qué espacios puede usar el inquilino (cocina, baños, salón, terraza, lavadora) y un inventario del mobiliario de la habitación y de las zonas comunes, firmado como anexo.
Renta y forma de pago
Importe mensual, día de pago, cuenta bancaria y cómo se actualizará. Pagar por transferencia deja rastro para ambas partes.
Gastos y suministros
Es la causa número uno de conflictos. Elige un sistema claro: importe fijo incluido en la renta, reparto proporcional entre ocupantes o contador individual. La OCU advierte de que los gastos no deben usarse para superar de forma encubierta los límites de renta.
Duración, prórrogas y preaviso
Fecha de inicio, duración pactada y cómo se termina. Recuerda que la duración que escribas no prevalece sobre la naturaleza real del alquiler (habitual o temporal).
Fianza y garantías
El artículo 36 LAU fija la fianza en una mensualidad de renta para vivienda. Para el alquiler temporal, la garantía adicional no puede superar una mensualidad (redacción del RDL 29/2026, pendiente de convalidación), y en ningún caso puede obligarse al inquilino a contratar un seguro de impago. Si hay que depositar la fianza en un organismo público depende de tu comunidad autónoma: consulta la guía del Ministerio de Vivienda.
Normas de convivencia
Visitas y pernoctaciones, mascotas, tabaco, horarios de ruido, limpieza de zonas comunes. Cuanto más concretas, menos discusiones.
Subarriendo y cesión
El artículo 8 LAU exige consentimiento escrito del arrendador para subarrendar (solo de forma parcial) y fija que el precio del subarriendo no puede superar el del arrendamiento. Indica expresamente si lo permites o no.
Entrega final
El RDL 29/2026 (pendiente de convalidación) añade al artículo 36 LAU un documento de finalización firmado por ambas partes que refleje el estado de la vivienda al devolverla. Aunque se derogara, sigue siendo una buena práctica.
El nuevo límite si alquilas varias habitaciones
Con el RDL 29/2026 (pendiente de convalidación), la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta del alquiler completo de la vivienda. Puedes poner precios distintos a cada habitación, pero el total tiene ese tope; en zonas de mercado residencial tensionado, además, se aplican los límites del artículo 17 LAU. La norma no aclara cómo calcular esa “renta completa” si el piso nunca se ha alquilado entero, así que conviene actuar con prudencia y, si es tu caso, consultar a un profesional.
Cómo terminar el contrato: preavisos
| Tipo de alquiler de habitación | Cuándo puede irse el inquilino | Preaviso | Fuente |
|---|---|---|---|
| Vivienda habitual | Tras 6 meses | Al menos 30 días | OCU; LAU art. 11 (BOE) |
| Temporal (RDL 29/2026, pendiente de convalidación) | Tras al menos 1 mes | Al menos 10 días, sin indemnización | OCU |
Según la OCU, en los nuevos contratos de vivienda habitual firmados con el RDL 29/2026 no podría pactarse indemnización por ese desistimiento. Esto también depende de la convalidación.
Ejemplos: ¿habitual o temporal?
Basados en los criterios del análisis de la OCU sobre el RDL 29/2026 (pendiente de convalidación):
- Lucía, 23 años, familia en Zaragoza, máster de 9 meses en Madrid. Mantiene su domicilio familiar y se desplaza por estudios: puede encajar en alquiler temporal, con la causa escrita en el contrato y documentada (matrícula).
- Carlos lleva 4 años viviendo en Sevilla y trabaja allí. La habitación es su residencia estable: es vivienda habitual, aunque el contrato diga «11 meses».
- Ahmed, enfermero con un contrato de sustitución de 6 meses en otra ciudad. Desplazamiento laboral temporal y acreditable: puede ser temporal.
- Un estudiante que encadena contratos «de temporada» cada curso en la misma ciudad. Ser estudiante no basta; si la habitación es de hecho su residencia ordinaria, el contrato se trataría como habitual.
Ejemplos simplificados y divulgativos; ante dudas, consulta a un profesional.
Ejemplo de reparto de gastos
| Sistema | Cómo se redacta | Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|---|---|
| Gastos incluidos | «La renta incluye luz, agua, gas e internet» | Sencillo, sin cálculos | El propietario asume picos de consumo |
| Cantidad fija mensual | «El inquilino abonará 40 € mensuales por suministros» | Previsible | Debe ser razonable y justificable |
| Reparto proporcional | «Las facturas se dividirán entre los ocupantes a partes iguales, previa exhibición» | Refleja el gasto real | Exige enseñar facturas cada mes |
| Contador individual | «Consumo según contador de la habitación» | Lo más preciso | Solo si existe el contador |
La OCU advierte de que los gastos deben regularse de forma transparente y no usarse para superar de forma encubierta los límites de renta.
Errores frecuentes
- Llamar «de temporada» a un alquiler que no lo es. Con la reforma, el contrato se trataría como vivienda habitual desde su firma.
- Superar con la suma de habitaciones la renta del piso completo (límite del RDL 29/2026, pendiente de convalidación).
- No identificar la habitación («una habitación del piso»): genera discusiones si hay cambios.
- Gastos «a repartir» sin método. Es la principal fuente de conflictos.
- No hacer inventario ni fotos al entrar y al salir, lo que complica la devolución de la fianza.
- Copiar un contrato antiguo al renovar: la OCU recuerda que los contratos firmados desde el 8/10/2026 se rigen por las nuevas reglas.
- Obligar al inquilino a contratar un seguro de impago: el artículo 36.5 LAU, en la redacción del RDL 29/2026, lo prohíbe.
Lista de comprobación antes de firmar
- He determinado si es vivienda habitual o temporal (y, si es temporal, la causa consta y puedo acreditarla).
- La habitación y las zonas comunes están identificadas sin ambigüedad.
- El reparto de gastos está escrito con un método concreto.
- La fianza consta y sé si mi comunidad autónoma obliga a depositarla.
- Hay un inventario firmado como anexo (con fotos fechadas).
- Las normas de convivencia y el subarriendo están regulados.
- Ambas partes firman todas las páginas y se quedan una copia.
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Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio hacer un contrato por escrito para alquilar una habitación?
La ley permite acuerdos verbales, pero sin un documento escrito es muy difícil acreditar la renta, la duración, la fianza o las normas pactadas. Un contrato escrito y firmado por ambas partes es lo recomendable.
¿Hay que pedir fianza al alquilar una habitación?
Si el alquiler de la habitación se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos como vivienda, el artículo 36 LAU exige una fianza en metálico de una mensualidad. Si hay que depositarla en un organismo público depende de cada comunidad autónoma.
¿Un alquiler de habitación es siempre de temporada?
No. Según el RDL 29/2026 (pendiente de convalidación), lo determinante es la necesidad del inquilino: si la habitación es su residencia estable, se trata como vivienda habitual; solo es temporal si existe un desplazamiento temporal real y acreditable.
¿Puede el inquilino subalquilar la habitación a otra persona?
El artículo 8 LAU solo permite el subarriendo parcial con consentimiento escrito del arrendador y por un precio que no supere el del arrendamiento. Lo prudente es regularlo expresamente en el contrato.
¿Cómo se rescinde un contrato de alquiler de habitación?
Depende de si es vivienda habitual (el inquilino puede desistir tras 6 meses avisando con 30 días) o temporal (con el RDL 29/2026, pendiente de convalidación, tras un mes y con 10 días de preaviso). Conviene hacerlo por escrito y con acuse de recibo.
¿Qué pasa si alquilo una habitación sin contrato?
El acuerdo verbal puede existir, pero sin documento es difícil probar la renta, la duración, la fianza o las normas pactadas, y se complica cualquier reclamación. Lo recomendable es un contrato escrito firmado por ambas partes.
¿Cuánto puedo cobrar si alquilo varias habitaciones del mismo piso?
Con el RDL 29/2026 (pendiente de convalidación), la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta del alquiler completo de la vivienda. En zonas tensionadas hay límites adicionales.