Modelo de contrato de alquiler de vivienda en 2026: qué debe incluir tras el RDL 29/2026
Última actualización: 28/10/2026. Este artículo incluye cambios del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación (plazo hasta el 13/11/2026). Si no se convalida, esas reglas dejarían de aplicarse y actualizaremos el texto.
Si vas a alquilar tu piso como vivienda habitual del inquilino, el contrato es la pieza que más conflictos evita. Aquí tienes, cláusula a cláusula, qué debe recoger un contrato de alquiler de vivienda en 2026, qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y qué ha cambiado con el RDL 29/2026. Si lo que alquilas es una habitación, tienes una guía específica: contrato de alquiler de habitación.
Aviso: este artículo es información general y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Cada caso puede tener particularidades (normativa autonómica, situación personal, cambios legislativos). Si tu situación es compleja o hay mucho dinero en juego, consulta con un abogado o gestor.
El contexto: qué es el RDL 29/2026 y por qué importa
El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y modifica varios artículos de la LAU: entre otros, los artículos 10, 11, 17, 18, 20 y 36, según las notas del texto consolidado. Pero un real decreto-ley debe convalidarlo el Congreso; con las Cortes disueltas, lo hace la Diputación Permanente. Según EFE, el plazo vence el 13 de noviembre de 2026 (fuente). El decreto anterior (RDL 26/2026) fue derogado. En este artículo marcamos con [RDL 29/2026, pendiente] cada punto que depende de él.
Vivienda habitual, temporal o habitación: elige bien el tipo
| Tipo | Cuándo | Guía |
|---|---|---|
| Vivienda habitual | El inquilino vivirá allí de forma estable | Este artículo |
| Vivienda temporal | Desplazamiento temporal por una causa acreditable (estudios, trabajo…); más de 31 días y, como regla general, máximo 12 meses [RDL 29/2026, pendiente] | OCU: nuevas reglas |
| Habitación | Se alquila una habitación con zonas comunes | Contrato de alquiler de habitación |
Según el análisis de la OCU, con la reforma lo que decide el régimen es la necesidad real del inquilino, no el nombre que se le dé al contrato.
Qué debe incluir el contrato, cláusula a cláusula
1. Partes
Nombre, DNI/NIE, domicilio y datos de contacto para notificaciones de arrendador y arrendatario, y de todas las personas que vayan a convivir si se quiere dejar constancia. El modelo orientativo del Ministerio de Vivienda incluye un apartado de «Reunidos» con correo electrónico y teléfono para notificaciones.
2. La vivienda
Dirección, superficie, referencia catastral, anejos (garaje, trastero) y si se alquila amueblada, con un inventario como anexo. El modelo del Ministerio menciona además el certificado de eficiencia energética.
3. Duración y prórrogas
- La duración es libre, pero si es inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), se prorroga obligatoriamente por años hasta ese mínimo, salvo que el inquilino avise con 30 días de que no renueva (art. 9 LAU).
- Cumplido ese mínimo, si nadie avisa (el arrendador con cuatro meses y el inquilino con dos meses de antelación), el contrato se prorroga por años hasta tres años más (art. 10 LAU; artículo modificado por el RDL 29/2026, pendiente).
- Si no se pacta duración, se entiende celebrado por un año, con las prórrogas anteriores (art. 9.2 LAU).
4. Renta y forma de pago
- Renta libre en principio. En zonas de mercado residencial tensionado hay límites específicos (art. 17 LAU).
- Salvo pacto, pago mensual dentro de los siete primeros días del mes, y el arrendador no puede exigir más de una mensualidad por adelantado (art. 17.2 LAU).
- Pago por medios electrónicos, salvo excepciones (art. 17.3 LAU, en la redacción de la Ley 12/2023).
5. Actualización anual: el IRAV
Solo se actualiza si se pacta. Si se pacta sin detallar el índice, se aplica el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda), y en todo caso el incremento no puede superar su variación (art. 18.1 LAU). [RDL 29/2026, pendiente]: el apartado 1 lo modificó este decreto.
6. Fianza y garantías
- Fianza obligatoria en metálico de una mensualidad en vivienda (art. 36.1 LAU).
- Garantía adicional: como máximo dos mensualidades en contratos de hasta cinco o siete años. [RDL 29/2026, pendiente]: la nueva redacción del 36.5 añade que no se puede exigir al inquilino un seguro de impago.
- Al terminar, un documento de finalización firmado por ambas partes sobre el estado de la vivienda (art. 36.7) [RDL 29/2026, pendiente].
- Depósito de la fianza en un organismo público: depende de la comunidad autónoma (Ministerio de Vivienda).
7. Gastos, suministros y tributos
- Los gastos generales (por ejemplo, la comunidad) solo pueden ponerse a cargo del inquilino si se pacta por escrito y se indica su importe anual (art. 20.1 LAU).
- La redacción vigente añade que, en general, los tributos asociados a la vivienda no pueden imponerse al inquilino salvo que este sea el obligado tributario [RDL 29/2026, pendiente].
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización no pueden repercutirse al inquilino (art. 20.2 LAU).
- Suministros con contador individual: normalmente los paga el inquilino; indícalo.
8. Desistimiento del inquilino
Puede irse una vez transcurridos seis meses, avisando con 30 días (art. 11 LAU). En la redacción del RDL 29/2026 (pendiente), ese desistimiento no genera indemnización para el arrendador. Antes de la reforma podía pactarse una indemnización de una mensualidad por año pendiente. Si el decreto decae, revisa qué texto aplica.
9. Obras, conservación, cesión y subarriendo
Quién asume las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario, obras de mejora y la prohibición o autorización de cesión y subarriendo (art. 8 LAU: requieren consentimiento escrito).
10. Notificaciones y firma
Correo electrónico válido para notificaciones, firma de todas las páginas y una copia para cada parte.
Resumen: lo establecido y lo pendiente
| Aspecto | Regla | ¿Depende del RDL 29/2026? |
|---|---|---|
| Duración mínima con prórroga hasta 5/7 años | Art. 9 LAU | No |
| Prórroga tácita de hasta 3 años | Art. 10 LAU | Artículo modificado por el RDL: revisar tras la votación |
| Desistimiento a los 6 meses con 30 días de preaviso | Art. 11.1 LAU | Plazo ya existente; sin indemnización: pendiente |
| Pago en los 7 primeros días, como máximo 1 mes por adelantado | Art. 17.2 LAU | No |
| Tope IRAV en la actualización | Art. 18.1 LAU | Pendiente (redacción del RDL) |
| Fianza de 1 mes | Art. 36.1 LAU | No |
| Prohibición de exigir seguro de impago y documento de finalización | Art. 36.5 y 36.7 | Pendiente |
| Gestión inmobiliaria a cargo del arrendador | Art. 20.2 LAU | Ya figuraba antes; artículo reescrito por el RDL |
Errores frecuentes
- Copiar un modelo antiguo (de 2019 o 2023) sin revisar: no recogería el IRAV ni la nueva redacción del art. 36.
- Llamar «de temporada» a un alquiler de vivienda habitual para eludir las prórrogas: con la reforma se trataría como habitual desde la firma [RDL 29/2026, pendiente].
- Repercutir la comisión de la inmobiliaria al inquilino (art. 20.2 LAU).
- Pactar que el inquilino pague el IBI sin revisar la nueva redacción del art. 20 [pendiente].
- No hacer inventario ni fotos, lo que complica la devolución de la fianza.
- Cobrar en efectivo sin recibo: el art. 17 LAU exige pago electrónico salvo excepciones y la entrega de recibo.
Lista de comprobación antes de firmar
- Es vivienda habitual (si no, revisa temporada o habitación).
- Partes y vivienda identificadas, con referencia catastral y certificado energético.
- Duración, prórrogas y preavisos según los arts. 9 a 11 LAU.
- Renta, día de pago y cuenta; actualización con IRAV, si se pacta.
- Fianza de 1 mes y garantía adicional dentro de los límites; depósito según tu comunidad.
- Gastos por escrito con su importe anual; sin repercutir gestión ni formalización.
- Inventario y fotos firmados como anexo.
- Fecha de la última revisión normativa (y estado del RDL 29/2026).
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura como mínimo un contrato de alquiler de vivienda?
La duración se pacta libremente, pero según el artículo 9 LAU, si es inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), se prorroga obligatoriamente por años hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el inquilino avise con 30 días de que no quiere renovar.
¿Puedo hacer yo mismo el contrato de alquiler, sin inmobiliaria?
Sí. La ley no exige intermediario ni notario. Ambas partes pueden firmar un contrato privado; el Ministerio de Vivienda publica incluso un modelo orientativo. Si tu caso es complejo, consulta a un profesional.
¿Cuánto se puede subir el alquiler cada año?
Solo si se pacta. En la redacción vigente del artículo 18 LAU (modificado por el RDL 29/2026, pendiente de convalidación), la actualización anual no puede superar la variación del índice IRAV.
¿Cuánta fianza se puede pedir?
El artículo 36 LAU exige una mensualidad de fianza en vivienda. Además puede pactarse una garantía adicional de hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). No puede exigirse al inquilino un seguro de impago, según la redacción del RDL 29/2026, pendiente de convalidación.
¿Quién paga la inmobiliaria y los gastos de formalización?
El artículo 20.2 LAU establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al arrendatario.
¿Qué pasa con el RDL 29/2026 si no se convalida?
Si el Congreso no lo convalida en plazo, las modificaciones que introdujo dejarían de aplicarse. Revisa la fecha de actualización del artículo y el BOE antes de firmar.
¿Hay que registrar el contrato o depositar la fianza?
El depósito de la fianza en un organismo público depende de cada comunidad autónoma. El Ministerio de Vivienda tiene una página que remite a cada una.